Guía útil para comprar o alquilar una casa

Plantearse comprar una casa

Buscar una casa parece una locura al principio, pero a medida que nos vamos iniciando en la búsqueda se van aclarando las cosas.Cuando nos planteamos comprar una casa nos preguntamos dónde y cómo queremos vivir, cuánto estamos dispuestos a gastar y qué pasos debemos seguir. Escuchamos la experiencia de amigos, familiares y compañeros de trabajo. Empezamos a familiarizarnos con palabras como Euribor, Derrama o Ibi, hasta entonces desconocidas por nosotros, consultamos bancos y financieras y nos ponemos a buscar.

Cuando vamos a ver las casas elegidas comienza una aventura en la que la mayoría de las veces resulta agotadora y frustrante. En el lugar de visita, la descripción del anuncio no se corresponde en absoluto con la realidad; que es muy caro; que está más lejos de lo que pensábamos y que necesita más reformas.

No temas, con los contenidos de este curso aprenderás a comprobar todo con tus cinco sentidos, a decidir rápidamente y a cerrar la operación con éxito. También sabrás todo acerca de los contratos y de lo que manda la ley.

2. ¿Comprar o alquilar? – Comprar

Es importante que te plantees las cosas de manera individual, a solas contigo mismo ya que nadie va a saber mejor que tú si prefieres la ciudad o el campo, un ático o un sótano. Tómate el tiempo necesario para saber qué es lo que prefieres si comprar o alquilar ya que ambas opciones son válidas. A continuación te explicamos cuáles son los inconvenientes y las ventajas de ambas opciones. Después sólo tienes que hacerte tres preguntas: cómo, dónde y cuánto y, finalmente anotar lo que resulte.

Ventajas de comprar.- Veamos algunas de las ventajas que nos aportaría el hecho de tener una vivienda propia.

-Ser propietario nos da seguridad y estabilidad.

-Puedes hacer todo tipo de reformas.

-Puedes sacarle partido alquilándola.

-Es un bien que se revaloriza.

-Tiene ventajas fiscales y sirve como sistema de ahorro.

Inconvenientes de comprar.- También es inevitable que el hecho de comprar tu vivienda tenga una serie de inconvenientes.

-Hay que hacer muchas gestiones, lo que hace que sea una tarea bastante complicada.

-Normalmente implica hacer reformas.

-Se tiene la responsabilidad sobre los daños del inmueble.

-Hay que tratar con una fuente de desembolso inicial.

-Todas las gestiones tienen gastos añadidos muy fuertes: IVA o impuesto de transmisiones patrimoniales, apertura de hipoteca, registro, Hacienda, escrituras y, a veces la plusvalía.

-Hay que pagar los gastos de comunidad.

-Conviene contar con los gastos de un seguro.

3. ¿Comprar o alquilar? – Alquilar

Con toda la locura adquisitiva que nos rodea parece que alquilar está desfasado, incluso se llega a pensar que es tirar el dinero por la ventana. Es cierto también que en los tiempos en los que estamos en los que los precios de las viviendas están por las nubes, alquilar es la única posibilidad que nos queda. A continuación le explicamos algunas ventajas e inconvenientes a la hora de alquilar una vivienda.

Ventajas de alquilar.-

-Las gestiones y el papeleo son mínimas.

-La decisión es más ágil y además, si te equivocas es menos traumático.

-No es necesario disponer de ahorros ni de grandes cantidades iniciales.

-No hay gastos de apertura de hipoteca, ni registro, ni IVA.

-El mantenimiento, generalmente, corre a cargo del dueño.

Inconvenientes de alquilar.-

-La permanencia en la casa depende de que te renueven el contrato o si necesitan ocuparla los dueños.

-Quizás no te dejen hacer reformas.

-Tienes una relación obligada con el dueño y dependes de las normas del dueño por encima de las de la comunidad de vecinos.

-Pierdes los gastos de instalación eléctrica, telefónica, gas o fontanería.

-La inversión no se revaloriza.

-La subida de la renta puede ser muy costosa y puede haber una penalización económica si dejas la casa antes de la finalización del contrato.

-La pensión puede llegar a no cubrir el alquiler.

4. Características a tener en cuenta para escoger

Tu casa ideal puede ser de muchas maneras empezando por si la quieres en propiedad o no. Ya has visto en cada caso las ventajas y los inconvenientes de comprar o alquilar. También tienes que pensar si te gustaría que el edificio fuera nuevo, antiguo o en construcción, dónde debe estar ubicado y lo más importante, cuánto estarías dispuesto a pagar por él.

Dónde.- Tanto si quieres bajar a por el pan en zapatillas, como si te apetece vivir lejos del bullicio no renuncies a tus deseos. Mira el mapa y decide la zona en la que te gustaría vivir, ya que de ello depende que tu vivienda sea más acogedora o menos.

Cuánto.- El precio de las casas es muy relativo ya que depende de dónde esté situada, de los metros cuadrados que tenga, de la infraestructura, de los servicios y de la demanda pero sobre todo, depende de lo que estés dispuesto a pagar por ella.

Es muy importante que anotes en una lista exactamente lo que quieres, te servirá para preguntar antes y evitar desplazamientos innecesarios y para llevarla contigo cuando vayas a visitar las casas seleccionadas.

Marca de diferente manera lo que te parece imprescindible, lo importante y lo que te gustaría pero pasarías sin ello. Organiza estos datos de más importante a menos, según tus preferencias. De esta forma conseguirás descartar ofertas o que te animen a seguir.

Ejemplo de la lista de características preferibles a la hora de elegir una vivienda: zona, precio, metros cuadrados, luz, exterior, piscina, número de habitaciones, número de baños, terraza.

5. Dónde buscar información

Tienes varias posibilidades para conseguir todo el tipo de información que desees sobre la venta o alquiler de inmuebles. A continuación te damos algunas pistas. Veamos:

1.Recorriendo las calles: la búsqueda más común se hace investigando la zona donde deseas vivir. Sin embargo, no te aconsejamos que hables con los porteros y apuntes los números de teléfono de los carteles, ya que no es muy práctico. En primer lugar porque el recorrido de las calles suele hacerse fuera del horario de portería y el portero no te enseñará el piso aunque se los supliques.

2.Leyendo clasificados: en estos medios se anuncian tanto particulares como agencias y las ofertas están organizadas por barrios o precio. A veces el mismo piso está anunciado en varias agencias a la vez y, generalmente, dan poca información y muy confusa. Al final no te queda más remedio que ir a ver casi todas las ofertas que aparenten ser interesantes.

3.A través de profesionales: puede ir también a una agencia inmobiliaria y contar con el asesoramiento de profesionales que conocen el mercado. Además te ofrecen ayuda con los papeles y conocen bien todo el proceso de transacción.

4.Internet: hay varios portales inmobiliarios donde puedes buscar pisos y ahorrarte bastante tiempo. A continuación te facilitamos las direcciones de algunos de los portales más populares de internet: idealista.com, segundamano.es, anuntis.es, portae.es, globaliza.com, entre otros. También son muy efectivas las búsquedas en google con palabras clave del tipo de inmueble y la localidad donde quieres buscar, por ejemplo: pisos Madrid.

6. Cómo sacar el máximo provecho a una visita

Ha llegado ya el momento de visitar todas las ofertas que has conseguido durante todos estos días. Ahora es cuando empieza verdaderamente el trabajo duro, la censura y los problemas.

Por ello, te advertimos de que tengas muchos cuidado con este tema y no bajar la guardia nunca. Te puede molestar algo que veas, que oigas, que toques o que huelas pero no cedas y haz caso a lo que tus sentidos te indican. A continuación te mostramos algunos detalles que debes tener en cuenta para cualquier visita que realices.

1.Controla la zona: vete un poco antes y date una vuelta por los alrededores. Observa si te gusta el vecindario, las zonas verdes, las tiendas. También fíjate si hay ruidos por obras, discotecas.

2.Mira la fachada: es como un libro abierto, ya que te proporcionará mucha información sobre la comunidad de vecinos. Después entra en la portería, habla con el jefe, sube en el ascensor imaginándote que ya te has trasladado allí a vivir y eres un vecino más.

3.El interior del piso: cuando estés dentro de la vivienda analiza la distribución. Advierte cualquier olor, mancha de humedad en los techos, en los armarios empotrados y en los cercos de las ventanas. También debes abrir todos los grifos a la vez, poner el calentador a funcionar. Es importante que detectes cualquier ruido de fuera de la calle, mucho tráfico, discotecas.

La documentación.- Si vas a comprar una vivienda de obra nueva, solicita al vendedor la siguiente información. Veamos:

1.El plano general del emplazamiento de la vivienda y una descripción sobre la misma, de la estructura del inmueble y de sus cimientos.

2.Descripción y gráfico de las instalaciones y redes de distribución de los distintos bienes comunes así como de los servicios y suministros en el interior de las viviendas (redes eléctricas, agua, gas y calefacción). También debe solicitar las medidas de seguridad contra el fuego y equipos de extinción de incendios instalados en el inmueble, así como las características de los ascensores y montacargas instalados en el inmueble y medidas de seguridad con las que cuentan.

3.Descripción de las medidas de ahorro energético en la construcción, y de los materiales y sistemas de aislamiento térmico de que dispone el inmueble, tanto en los elementos comunes como en las viviendas.

4.Descripción y gráfico de las redes de saneamiento y evacuación del inmueble y de la vivienda y su conexión con la red general, así como las dimensiones de las ventanas, superficies de iluminación y ventilación.

5.Como la vivienda es de pago el vendedor tiene que poner a disposición del comprador la cédula urbanística (situación urbanística de la finca); las licencias necesarias para la construcción; licencia necesaria para la ocupación y utilización de la vivienda; y los estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios.

7. Cómo cerrar la operación de compra

Si ya has encontrado la casa ideal sólo debes extender el talonario y entregar la paga y señal solicitada, que normalmente está entre el 5% y el 10% del valor de la casa. En el momento de dar la señal conviene firmar lo que se llama contrato de arras o de reserva. Con este contrato tú te comprometes a comprar la casa y si no los haces pierdes la señal.

Ahora es cuando debes comenzar el proceso de papeleos y gestiones.

El registro.- Lo primero que debes comprobar es el registro de la casa y que la vivienda figura inscrita en dicho registro. Además hay que vigilar:

-Que el vendedor figura inscrito como propietario de la vivienda que se pretende adquirir.

-Si la vivienda está gravada con alguna hipoteca o algún otro derecho de terceros que pueda suponer un obstáculo en la compra.

La escritura.- Lo segundo que debe tener en cuenta es la escritura pública de compraventa. Veamos:

-El contrato ha de ser redactado con claridad y sencillez, sin hacer referencia a documentos no facilitados al comprador previa o simultáneamente a la firma del contrato.

-Como comprador deberás cuidar y observar que en el contrato figuren las siguientes cláusulas: título acreditativo de propiedad y cargas, descripción de la vivienda y precio total.

-Forma de pago: si éste es aplazado debe indicarse la cantidad aplazada y fecha de vencimiento, expresando por separado la cantidad correspondiente a intereses, deducibles del impuesto sobre la renta.

-Condiciones de amortización de los créditos concedidos o cláusulas que faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.

Fecha de entrega de la vivienda.- También hay que tener en cuenta una serie de cláusulas en el momento de la entrega de las llaves.

-Cláusulas penales: en los contratos privados es práctica habitual la entrega de unas cantidades en concepto de anticipo y/o señal para vincular al comprador y al vendedor, siendo igualmente habitual la existencia de cláusulas penales que penalizan el incumplimiento del contrato. Como comprador tienes que asegurarte de que dichas cláusulas penalicen de igual manera todo incumplimiento.

-Cláusulas especiales: en el caso de la compra de vivienda en construcción o de futura construcción debe figurar además una cláusula por la que el constructor se obliga a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas, más el 6% de interés anual mediante el contrato de seguro o mediante el aval bancario, tal y como obliga la ley.

En el momento de la firma del contrato el vendedor deberá entregar al comprador el documento que acredite la garantía señalada en esta cláusula. En el caso de existir alguna modificación no previsible durante la construcción de los pisos que suponga incremento del precio, esto deberá ser comunicado al comprador, quien podrá dar o no su conformidad. Si el comprador quisiera hacer algún tipo de reforma, ésta deberá estar convenientemente documentada en contenido, precio y plazo de entrega.

8. Obras y mudanzas

Una vez hayas elegido tu vivienda y se hayan realizado las gestiones oportunas, ya puedes trasladarte a tu nueva casa y comenzar a decidir qué obras vas a realizar para que tu nueva vivienda resulte lo más acogedora posible.

Las obras.- Las empresas que se dedican profesionalmente a realizar obras en las casas pueden asustarte con sus precios. Al principio tendrás la tentación de contratar tú directamente al pintor, al fontanero o al albañil con lo que te cobraría una empresa de reformas. No te engañes, un equipo de profesionales dirigido por alguien que sea tu único interlocutor, eso no se paga con nada. Lo que ocurre es que hasta que no te encuentras con el problema de las reformas no te puedes imaginar la cantidad de meses o años que tardas en terminar lo que calculabas que era una ¿obrita de nada¿.

La conclusión final es que no lo dudes, lo más barato es contratar a una empresa que se encargue de todo.

La mudanza.- Al igual que las obras puedes hacerla tú mismo o con amigos, dependiendo de lo que tengas que trasladar. Lo mejor es contratar a profesionales que se encarguen de embalar, transportar, subir e instalar los muebles. Primero vendrán a tu casa a valorar qué tienes para saber el tipo de transporte y la gente que necesitan. También te darán el presupuesto que dependerá del volumen, la distancia de una casa a otra y si ambas tienen montacargas, escalera estrecha o si se ven obligados a poner una polea en las ventanas.

Es conveniente que dejes todo acordado de antemano con lo de las mudanzas, si van a encargar ellos mismos de montar las camas y los armarios, si colgarán las lámparas. Todo ello depende del precio, pero si tienes que llamar a un electricista o a un fontanero te cobrarán más o menos 3.000 pesetas por hora.

9. Qué es una hipoteca

Aprovechando la posibilidad de compra de una vivienda, consideramos oportuno hablar sobre las hipotecas, un préstamo que puedes solicitar a las entidades bancarias.

Componentes del préstamo.- Existen una serie de elementos que debes valorar a la hora de solicitar una hipoteca. Veamos:

1.La cantidad solicitada: cuando pides un préstamo hipotecario la entidad financiera realiza una tasación de la casa para saber su valor. Generalmente una entidad financiera estará dispuesta a prestarte el 80% del valor de la casa.

2.El plazo de devolución: son los años que vas a tardar en devolver el dinero. Los plazos más comunes son 10,15 y 20 años, pero puedes alargarlo a 30 años.

3.El tipo de interés: es una de las principales diferencias entre los préstamos hipotecarios. Pueden ser variables, fijos o mixtos.

4.Las cuotas: reflejan cuándo y cuánto pagas. Puedes realizar el pago cada mes, cada trimestre, semestre o como acuerdes. Además, las cuotas pueden ser constantes (siempre pagas la misma cantidad) o pueden variar con el tiempo (cuotas variables).

5.Tasa anual equivalente (Tae): es lo que de verdad te va a costar el préstamos al año. Se calcula con el interés anual y los gastos de la hipoteca y por lo tanto es mejor cuanto más baja. Es el valor más fiable para comparar ofertas de unos bancos con otros.

10. Tipos de interés y ventajas fiscales

Si decides solicitar una hipoteca debes tener en cuenta que también podrás conseguir una serie de beneficios, siempre y cuando elijas el tipo de préstamo adecuado. Por ello, a continuación te explicamos los diferentes tipos de interés y las ventajas fiscales que puedes obtener al solicitar una hipoteca.

Tipos de interés.-Veamos las clases de tipos de interés:

1.Tipo de interés fijo: si quieres seguridad debes elegir una hipoteca con un tipo de interés fijo así sabrás lo que vas a pagar durante toda la vida del préstamo. Existe un inconveniente y es que en este momento el tipo de interés fijo es más alto que el variable.

2.Tipo de interés variable: consiste en establecer un tipo por un tiempo determinado, suele ser de entre 6 ó 12 meses. Después de ese tiempo se establece un nuevo tipo sumando una cantidad a un índice oficial de referencia. En este momento es el más solicitado por los españoles debido a la tendencia a la baja de los tipos de interés en los últimos años.

3.Tipo de interés mixto: es fijo los primeros años (dos, tres o hasta diez años) y el resto del tiempo es variable.

Ventajas fiscales.- Es cierto que comprar una casa exige un desembolso mayor que alquilar, ya que puedes aprovecharte de los beneficios fiscales que el alquiler no tiene. Así, aunque pagues un poco más al mes por una hipoteca, al final de año te compensará porque parte de ese dinero se puede desgravar.

Puedes deducir cada año en tu declaración y bajo el concepto de ¿deducción de la cuota íntegra¿, el 15% de lo hayas invertido en la adquisición o rehabilitación de la vivienda. Aunque tienes un límite de 9.015 euros, en esta cantidad puedes incluir gastos adicionales como notaría, registro o impuestos indirectos. Si has pedido una hipoteca, también son deducibles la amortización del principal, los intereses y los demás gastos ocasionales por el préstamo.

11. Cómo solicitar una hipoteca

En esta unidad didáctica te explicamos qué debes hacer antes de solicitar una hipoteca para que no te pierdas y te resulte más fácil dicha operación.

1.Solicitud: rellenas el impreso de solicitud en la entidad financiera.

2.El banco o la caja encargan una tasación que tú pagas y hacen una comprobación en el registro. Esta tasación establece el valor de la vivienda y se comprueba si la vivienda está libre de cargas.

3.El banco revisa tu documentación, cuánto ganas y cuánto tienes ahorrado. Debes tener en cuenta que los bancos siempre prefieren que tu puedas pagar el préstamo que quedarse ellos con la casa y tener que subastarla.

4.El banco realiza una oferta vinculante que recoge todas las condiciones económicas y cláusulas de la escritura que luego se firmará ante notario.

Documentos requeridos.- A continuación le ofrecemos un listado de documentos que debe llevar para poder solicitar la hipoteca.

1.Si eres empleado las dos últimas declaraciones de la renta y las tres nóminas más recientes. Si eres autónomo: el alta del IAE; los pagos fraccionados del IRPF; las declaraciones trimestrales del IVA de los dos últimos años; y la declaración del impuesto de sociedades, si tienes que liquidarlo.

2.Declaración del impuesto sobre el patrimonio.

3.Título de propiedad de los vendedores (contrato de compraventa, señal o arras, declaración de obra nueva…).

4.Datos personales: DNI, pasaporte o tarjeta de residencia.

5.Justificación del régimen económico del matrimonio, como por ejemplo la sentencia judicial de divorcio o las capitulaciones.

6.Copia de la escritura de propiedad de la vivienda inscrita en el registro de la propiedad.

7.Tasación de la vivienda.

8.Comprobante del registro: documento expedido por el registro de la propiedad inmobiliaria en el que consta que el inmueble está libre de cargas.

12. Gastos de la compra

Los gastos incluyen los derivados de la propia compra de la vivienda además de los gastos producidos por la formación de la hipoteca. El porcentaje exacto depende de la comunidad autónoma, pero suele ser entorno a un 10%. Si además piensas hacer alguna reforma o comprar muebles, el porcentaje de gastos será mayor. A continuación te especificamos cuáles son los gastos que vas a tener, tanto por la compra de la vivienda como por la hipoteca.

Gastos por la compra.- Veamos:

1.Si la vivienda es de segunda mano la comisión será de un 7% de impuesto por las transmisiones patrimoniales y si es de obra nueva un 7% de IVA.

2.Impuesto de actos jurídicos documentados: este impuesto depende de las comunidades autónomas y en algunas es de un tipo fijo del 0,5% y en otras como Cataluña o Madrid varía entre un 0,5% y un 1% en función del precio de la vivienda. El 1% se paga por viviendas con un valor superior a los 180.000 euros.

3.Las tarifas del notario y del registro están reguladas oficialmente.

Gastos de la hipoteca.- Veamos:

1.Tasación: la entidad financiera necesita una tasación de la vivienda, un gasto que debes pagar tú.

2.Comisión de apertura: suele oscilar entre el 0,5% y el 2% de la cantidad solicitada.

3.Impuesto de actos jurídicos documentados: su cuantía depende de la comunidad autónoma. Oscila entre el 0,5% y el 1%. Este porcentajes se aplica a la cantidad total garantizada.

4.Gestoría: es necesaria para que pueda llevarte los papeles de la hipoteca y te facilite la gestión.

5.Los gastos del notario y del registro.

13. Seguros

Es obligatorio a la hora de solicitar una hipoteca tener el seguro básico de daños del hogar, popularmente conocido como seguro de incendios.

Es conveniente ampliar ese seguro con uno multiriesgo que ofrece una cobertura mucho más amplia, ya que incluye los daños sufridos por el inmueble y por las cosas que contenga. Este seguro cubre desde los daños producidos por una inundación, roturas de cristales, un incendio o un robo, entre otros.

La prima de este seguro varía en función de lo que quiera asegurar, por ejemplo para un continente (casa) de 60.100 euros y un contenido (objetos de casa) de 24.040 euros, la prima anual puede ser de unos 132 euros.

Los bancos suelen tener su propia compañía aseguradora, pero el cliente puede realizar el seguro con la empresa que quiera, siempre y cuando esté autorizada para cubrir la póliza en cuestión.

Si solicitas una hipoteca la entidad financiera te podrá hacer un seguro de vida que cubra, en caso de invalidez o fallecimiento, el importe del préstamo hipotecario. También hay un seguro para el caso que te quedes sin trabajo. En esta situación la entidad financiera se haría cargo de pagar las cuotas.

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